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“第三支箭”落地月余涉房并购大单持续涌现 2023年将成房地产行业并购重组大年？******

　　记者 王丽新

　　见习记者 陈 潇

　　自2022年11月28日“第三支箭”落地以来，出险房企积极利用定增红利筹资自救，稳健型房企着力并购优质资产，重拾此前搁置的重组计划。

　　据《证券日报》记者不完全统计，去年11月28日以来，多家上市房企陆续抛出并购计划，总金额超过576亿元。以有可比数据的2022年12月份为例，据克而瑞监测，重点房企共涉及48笔并购交易，披露交易金额的有32笔，总交易对价约528亿元，环比大幅增长72.4%。

　　业内预计，2023年房地产行业并购重组将进一步加速。多位接受《证券日报》记者采访的专家表示，此前受制于资金、负债率等条件限制，行业收并购进程缓慢。自2022年11月份以来，支持房企融资的政策频繁出台且快速落地，部分稳健型房企不再持观望态度，加快启动并购重组方案。同时，部分出险房企抓住机会加快资产处置、提升资金回笼速度。预计2023年行业有望迎来并购重组大年。

　　行业融资环境得到改善

　　岁末年初，部分陷入困境的房企正积极出售旗下资产，力争改善流动性。与此同时，稳健型房企及部分外资企业正择机加码投资，行业内并购大单持续涌现。

　　例如，1月6日，据全国产权行业信息化综合服务平台披露，上海长鹂企业发展挂牌长际地产7.5%股权及相应债权，底价4.17亿元；1月5日，铁狮门宣布向凯德投资的人民币基金出售位于上海的尚浦中心项目，交易估值为76亿元；1月3日晚间，华发股份发布公告，公司全资子公司珠海华发拟收购深圳融创文旅持有的融华置地51%股权以及深圳融创文旅对融华置地的债权及利息，总金额约为35.8亿元。

　　除了陷入流动性困难的融创中国出售资产打开局面外，出险房企华夏幸福也有动作。2022年12月28日晚间，华夏幸福公告称，旗下全资子公司向华润置地出售4家公司全部或部分股权以及债权，对应价格为124亿元。

　　克而瑞方面分析称，从交易标的物业类型来看，2022年12月份住宅收并购提升明显，19笔涉及开发项目股权，披露转让的住宅项目的并购规模约275亿元，主要受华夏幸福124亿元处置南方总部资产、某房企59亿元剥离地产业务等重大交易影响。

　　“在此次并购潮中，对出险房企而言，收并购案大部分不是在母公司层面展开，而是在项目层面，资金状况良好的央企国企所收购的资产，大多涉及出险房企旗下有套现能力的资产，这是行业整合主流模式的一种。”汇生国际投资总裁黄立冲对《证券日报》记者表示，此外，在银行以及资本市场的支持下，地方国有企业在盘活资产方面发力，推动项目顺利开发。

　　“目前收并购资产类型主要包括开发项目、物管企业股权、商业地产等。投资方根据自身发展方向、资产价格、债权清晰程度等因素综合考虑相关资产，不同企业偏好不同。”中指研究院企业研究总监刘水对《证券日报》记者表示，总的来看，具有区位优势、债务结构清晰的资产更有利于交割。

　　“目前主要有两类资产比较受欢迎，一类是优质的开发项目资产，另一类是运营类资产。”同策研究院资深分析师肖云祥对《证券日报》记者表示，从过去一年的整体表现来看，运营类资产收并购案例更多一些，其多属于轻资产，并且能持续产生现金流收入，在现金为王的行业背景下颇受青睐。

　　在肖云祥看来，房企间收并购预案频出，甚至A股部分上市房企重启重组方案的背后，是房地产行业融资环境得到改善，增强了市场主体信心和动力。

　　行业集中度或进一步提升

　　自2022年11月份“金融十六条”推出后，相关部门多次提及满足房企合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险。

　　“当前的政策及市场环境对涉房企业开展收并购而言，是不错的时机。”肖云祥表示，上市房企股权融资开闸后，稳健型房企通过并购重组可获得优质、低成本的资产；对被收购方而言，也是重新盘活项目的机会。

　　“随着并购重组的推进，行业集中度会进一步提升。优质企业可借机补充符合自己战略规划的优质资产，加强深耕力度；出险企业可通过并购重组获得新发展机会，或者考虑轻资产转型。”刘水表示。

　　那么，2023年会成为房地产行业并购重组大年吗？

　　肖云祥对记者表示，预计2023年后期市场竞争或逐渐加剧，特别是一些实力雄厚的房企，在融资方面将体现出更大的优势，行业洗牌的几率将大大增加，这有助于加快行业风险出清的速度。

　　“在2022年末政策和资金加持下，2023年收并购必然会加速，通过收并购完成风险处置势在必行。”刘水表示，当前行业面临的风险资产类型多样，收并购只能从资产处置端进行化解，且需要收购方、出让方共同发力，但对于全行业来说，仍需从稳预期、稳信心做起，在市场平稳的基础上逐步化解行业风险。

经历“最冷假期”后，华强北商户寻找“春天”******

　　阅读提示

　　在严查货品来源的管理要求下，“水货”手机逐渐失去生存空间，深圳华强北的大批手机商户遭遇“最冷假期”。不过，他们借助之前的经验积累，纷纷谋求新的出路。有的将销售渠道从线下搬到线上，还有的转向回收、销售国产或国行二手手机。

　　走进位于深圳市福田区的华强北飞扬时代大厦，记者发现高高悬挂在天花板上的大红色横幅显得格外醒目——“依法依规经营，严禁销售无合法来源产品”。

　　“我们严格查验货品来源，要求出示相关凭证、发票、收据等材料证明来源合法，才允许售卖。”近日，飞扬时代大厦市场管理处工作人员向记者透露。

　　“守一天，亏一天”“一部手机只能挣百元差价，利润减半”“有客询价却无货”……在严查货品来源的管理要求下，“水货”手机逐渐失去生存空间，华强北飞扬时代大厦的大批手机摊贩面临集体转型。

　　告别“水货”后，华强北商户该何去何从？记者采访了解到，商户们借助之前的经验积累，纷纷谋求新的出路。有的将销售渠道从线下搬到线上，有的尝试将“战场”转向回收、销售国产或国行二手手机。

　　借助从业经验实现转型

　　销售二手手机，尤其是“水货”手机，对华强北倒卖二手手机的年轻人(被称为“背包客”)而言，曾是一项具有售后风险的工作。为了避免售后问题，验货、测试是“背包客”的必备技能。

　　“拿回去有问题的手机，‘档口’老板不认账，不肯退换，就只能自己花钱修好。”“背包客”钟杰直言，自己也曾因拿了问题机吃过亏。如果问题手机导致客户退货，“背包客”不仅要承担来回几十元的邮费，还会耽误客户销售，影响信誉。

　　在飞扬时代大厦，售卖、维修、物流服务实现了“一条龙”。“背包客”们在档口拿到货后，测试发现有问题，不出大厦就能解决维修问题。一些“背包客”还懂得一些简单的维修技术。“货运过来都是没有修理过的。拿货时，只能将同一型号的整批货都拿走，不能挑选，质量参差不齐。”凭借长期的经验积累，遇到一些小问题，“背包客”林冲锋逐渐学会了如何维修。

　　在转型过程中，档口老板和“背包客”们利用先前的经验积累，或开设线下实体店回收、转卖国行或国产二手手机，或通过分享手机挑选、使用、维修的一些小技巧吸引一批粉丝，拓展客户来源，开辟线上销售渠道。

　　转卖国行“靓机”

　　“iPhone12，128G，国行双卡双待全网通5G，价格2580元”“高价回收，好坏二手手机都收”……翻开近期陈立群的微信朋友圈，记者留意到，他已经逐渐告别“水货”行业，将“战场”转到国行“靓机”。

　　“二手手机新旧程度不同，价格也有所不同。按外观成色区分，可以分为大花机、小花机、靓机、充新机。只要屏幕花了，都不能算是靓机，只能划为花机。充新机就是有使用痕迹但可忽略不计。”“背包客”钟杰介绍，作为“搬运工”，客户需要什么货，他们就拿什么货，但要保证是原装机。对从业者和客户而言，国行“靓机”的售后相对“水货”更加便捷。

　　去年7月，国家发展改革委印发的《“十四五”循环经济发展规划》明确要规范发展二手商品市场，同时鼓励“互联网+二手”模式发展，鼓励平台企业引入第三方二手商品专业经营商户，提高二手商品交易效率，推动线下实体二手市场规范建设和运营。国家不断释放利好政策，对二手手机回收行业发展起到了助推作用。

　　成立工作室、开二手手机店、入驻互联网二手交易平台……记者了解到，华强北的档口老板和“背包客”们正以多种方式开辟自己的二手手机回收和交易业务渠道。

　　线上销售，“小单快跑”

　　将档口退租后，林冲锋尝试线上销售，试图通过短视频社交软件积累客户。“我在社交平台以视频形式分享基本的手机维修知识以及不同型号手机的小技能，吸引了一些粉丝，有少量发展成了客户。”林冲锋说。

　　记者在短视频平台搜索“背包客”，发现有不少华强北从业者以视频形式介绍如何购买性价比高的二手手机以及手机摄影技巧、维修技能等。这些期望通过线上销售谋求转型的“背包客”中，既有粉丝数量寥寥者，也有人积累了近20万粉丝。“粉丝中大部分人对二手手机感兴趣，当有购买需求的时候，自然会找到关注的博主。”林冲锋如是说。

　　此外，也有一些手机摊贩尝试销售品牌新机。与飞扬时代大厦不同的是，华强北远望商城主要销售各品牌新机，是全球最大的“一站式”手机、数码产品采购中心。

　　在远望商城租有档口的叶先生告诉记者，他们属于经销商，相当于做多个品牌手机的批发业务。经销商能从厂家、代理商处以较低价格拿货，主要客户是电商平台的店家。“与‘水货’相比，利润肯定低一点，但属于合法经营，‘小单快跑’，这也是不错的行业。”

　　(应采访对象要求，文中人物均为化名)

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）